市街化調整区域とは？

こんにちは　六花舎設計、山寺です。

市街化調整区域とは、都道府県が定める都市計画区域において、市街化区域とは区分された区域のことで、市街化区域の周辺に存在します。
市街化区域と市街化調整区域に区分することは、「線引き」と呼ばれます。

市街化を「調整」する区域ですが、この場合の調整とは、市街化を抑制して無秩序な市街地の拡大を防ぐ目的で区分されています。
そのため、市街化調整区域には法律上の制限が多く存在し、不動産価格に影響します。

なお、市街化区域や市街化調整区域は行政が定める区域であるため、自分で選ぶことはできませんが、変更される可能性はあります。

市街化に建物は不可欠ですから、市街化調整区域では建物の建築が制限されます。
建物を建てるには、行政に開発許可を受けなくてはならず、建て替えも同様です。

つまり、土地を売る場合でも家を売る場合でも、建物を建てたい買主は、開発許可を受けられるか確認する必要があって、その面倒さと許可の不確実さが市場価値を下げてしまいます。

また、容積率や建ぺい率の制限だけではなく、既存の建物に比べて一定の規模までしか建て替えが認められないケースもあり、こうした制限も影響しています。

住宅ローンは土地と建物を担保に借りる性質上、建築に制限がある市街化調整区域では、必然的に担保価値が小さく、もし滞納があって差し押さえても換価しにくいことから、金融機関（もしくは保証会社）は市街化調整区域の不動産に消極的です。

たとえ申込者が家を建てられると思っていても、本当は建てられないケースも出てくることから、申込者の融資目的が達成できる確実な見込みがないと、金融機関が融資しないのも当然の理屈です。

よって、いくら市街化調整区域の不動産が安いとはいえ、資金をある程度用意できる買主でなければ手を出しにくく、売主の立場では買い手が減ります。
住宅ローンに不安のある買主は、審査を通過しない場合にペナルティなしで契約を白紙解除する、ローン特約を求めることも多いでしょう。

住宅ローン特約は、市街化調整区域以外の不動産でも珍しいことではないですが、市街化調整区域では、特約で契約解除になるリスクが高まると考えておくべきです。